Изменения в законодательстве в сфере долевого строительства в 2017 году

Одним из наиболее важных и существенных изменений в законодательстве в этом году стала новая редакция ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве», который регулирует вопросы долевого строительства.

Увеличился список требований, предъявляемых к застройщику. Застройщик, который числится в реестре недобросовестных поставщиков или находится на стадии ликвидации либо банкротства, не сможет привлекать средства граждан. Кроме того у застройщика не должно быть налоговых недоимок, а директор и главный бухгалтер не должны иметь судимостей по преступлениям в области строительства.

Самой важной новацией стало установление минимального размера уставного капитала компании-застройщика. Такая мера призвана убрать неустойчивых в финансовом плане застройщиков. Теперь минимальный размер уставного капитала должен составлять около 4% от стоимости строящегося объекта; если капитал меньше, то застройщик не может привлекать для строительства деньги граждан. В новых правилах предусмотрен и механизм восполнения недостаточности размера уставного капитала – это заключение договора поручительства с организацией-учредителем (участником) застройщика в нотариальной форме. В этом случае к капиталу застройщика как бы прибавляется уставный капитал поручителя.

С 2017 года строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков приравнивается по юридическому статусу к строительству многоквартирных домов. Суды смогут использовать эту норму не только в отношении гарантий, предоставленных дольщикам в соответствии с ФЗ 214, но и в случае необходимости обоснования недопустимости блокированной застройки на участках, отведённых под индивидуальное жилищное строительство.

В соответствии с новыми требованиями застройщик должен размещать на своём интернет-сайте не только разрешения на строительство, на ввод дома в эксплуатацию и проектную декларацию, но и образец договора долевого участия, заключение уполномоченного органа о праве привлекать средства граждан, а также фотографии строящихся объектов. Создаётся и новый единый реестр застройщиков, которые полностью соответствуют новым требованиям закона.

В новой редакции закона предусматривается возможность расчётов с дольщиками через эскроу-счёт, но, учитывая то обстоятельство, что средства на этом счёте, депонированные в оплату возводящегося жилья, перечисляются застройщику лишь после передачи объекта долевого строительства, а до того ему выдаётся кредит.

Кроме всего этого, в законе появился долгожданный для застройщиков пункт о возмещении затрат на строительство или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры. Такое будет возможно в том случае, если подобные объекты после ввода в эксплуатацию станут собственностью дольщиков или перейдут в муниципальную, государственную собственность.

Ранее объекты инфраструктуры строились за счёт доходов застройщиков, потому что платежи дольщиков имеют целевой характер, по закону их расходование на возведение инфраструктуры было невозможно. Однако в законе не указано, в какой именно момент застройщику возмещаются его затраты на инфраструктуру.