Реформа долевого строительства

В основной закон в сфере долевого строительства – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» внесены существенные изменения.

С 1 июля 2018 года начинается переходный период в области долевого строительства жилья в России, в ходе которого предусмотрен постепенный переход от прежней модели (долевого строительства) к новой (проектному финансированию), которая в большей степени призвана защищать права дольщиков. С середины 2018 года застройщики смогут работать по двум схемам, самостоятельно выбирая на какие средства возводить объекты. Традиционное долевое строительство будет доступно до 01 июля 2019 года, но с несколькими серьезными ограничениями:

• обязательное банковское сопровождение – банки должны согласовывать использование средств дольщиков;
• собственный капитал – минимум 10% от стоимости проекта;
• минимальный стаж работы застройщика – 3 года, он также должен уже построить жилья минимум на 10 тысяч квадратных метров;
• с каждого договора нужно отчислять 1,2% в Фонд защиты дольщиков.

С 1 июля 2019 этого года все долевое строительство должно будет вестись через эскроу-счета. Эскроу-счет – это специальный счет, который открывается в банке для приема средств дольщиков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после завершения строительства дома и оформления документов собственности на первого покупателя.

Взамен рискованной для покупателей схемы долевого строительства вводится проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов. То есть, начиная с 2019 года застройщики больше не смогут строить объекты на деньги граждан, им придется либо использовать свои средства, либо брать кредит.

Данные нововведения призваны полностью исключить проблемы, связанные с обманом дольщиков, поскольку деньги покупателей будут под защитой банка и государства (средства дольщиков застрахованы в АСВ). При банкротстве застройщика дольщикам вернут деньги, но это займет некоторое время.

Как и ранее, на рынок будут выводиться проекты на стадии котлована или нижних этажей.

Из положительных моментов реформирования эксперты выделяют следующие:

• Денежные средства дольщиков будут защищены. Обязательное банковское сопровождение любой сделки исключает риски потерять средства, не получив жилья.
• Дома будут строиться быстрее. Растягивать строительство на кредитные средства девелоперам будет крайне невыгодно. Оплачивать банковские проценты в течение нескольких лет не очень радужная перспектива. Чем быстрее объект будет сдан, тем быстрее застройщик получит деньги покупателя и сможет погасить кредит.

Из негативных последствий реформы возможны следующие:

• Цены на квартиры возрастут. Такое мнение высказывают сами застройщики, объясняя это тем, что кредитные проценты придется включить в стоимость квадратных метров. Аналитики, изучающие рынок недвижимости, считают, что повышение если и будет, то небольшим и плавным. Из-за нелегкой экономической ситуации в стране спрос на квартиры значительно сократился, а повышение стоимости еще больше отпугнет покупателей.
• Количество застройщиков сократится. Требования, введенные новым законом, выведут с рынка не только недобросовестных застройщиков, но и просто некрупные компании. Одним из условий к застройщикам для участия в проектном финансировании является введение в эксплуатацию не менее 10 тыс. квадратных метров. Для регионов это слишком большой и, подчас, невыполнимый объем.