С 1 марта 2019 года уведомительный порядок о начале и окончании строительства и реконструкции объектов индивидуального жилого строительства стал обязательным.
Уведомление о начале строительства или реконструкции. Порядок подачи и согласования в Смоленске
Объект ИЖС не может быть выше 3-х надземных этажей. Объектом ИЖС признается отдельно стоящее здание. Высота объекта не должна превышать 20 метров. Объект ИЖС должен состоять из комнат и вспомогательных помещений, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд людей, связанных с их проживанием. Не допускается использование объекта в коммерческих целях. Объект ИЖС не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости. То есть таком доме нельзя зарегистрировать право собственности на отдельные комнаты и помещения и тем самым превратить объект ИЖС в многоквартирный дом.
При отсутствии нарушений администрация направляет владельцу земельного участка уведомление о соответствии объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам строительства и допустимости размещения дома на участке. При отсутствии ответа в установленный срок, строительство считается согласованным, и застройщик вправе начать строительные работы согласно тому описанию, которое было дано в отправленном на согласование уведомлении о планируемом строительстве объекта.
Если строительство считается согласованным, то владелец участка имеет право осуществлять строительство в течение 10 лет с момента направления уведомления о начале строительства. 10-летний срок отсчитывается не с даты получения от администрации ответа, а с даты, когда вы подали уведомление о начале строительства.
Право на строительство дома сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС или садовый дом (часть 13 статьи 51.1 ГрК). Если вы покупаете земельный участок, для которого уже согласовано строительство, с не истекшим 10 летним сроком действия, то получать новое согласование не нужно. Однако, следует помнить, что строить объект ИЖС на таком земельном участке можно только с теми параметрами, которые были согласованы.
Отсутствия согласования уведомления в соответствующих инстанциях влечет за собой большие проблемы, поскольку в случае нарушения нормативов строительства ИЖС, построенный объект будет являться самовольно возведенным строением, не подлежащим регистрации права собственности. Кроме того следует помнить, что не каждое уведомление будет согласовано, существует вероятность получения отказа. Отказ согласования уведомления о начале строительства может быть получен в следующих случаях:
- Параметры объекта ИЖС или садового дома не соответствуют предельным и/или иным параметрам. Сюда относятся требования к высоте дома (не более 20 м), количеству этажей (не более трех надземных этажей), площади застройки, размерам отступов от границ земельного участка. Площадь застройки не имеет единого значения для разных населенных пунктов, она устанавливает предельный размер площади участка, которая может быть застроена. Как правило, площадь застройки определяется в процентном отношении от площади участка. Например, земельный участок имеет общую площадь 10 соток, площадь застройки составляет 40%, владелец участка из 10 имеющихся в распоряжении соток может застроить только 4 сотки, оставшиеся 6 соток должны быть свободны от строений. Узнать значения площади застройки для конкретного муниципального образования можно в градостроительных регламентах, которые являются составной частью Правил землепользования застройки и опубликованы на сайте Администрации муниципального образования. Размеры отступов от границ земельного участка - это минимальные расстояния, которые должны оставаться между домом и границами участка. Отступы, как и площадь застройки, содержаться в Правилах землепользования и застройки.
- Жилой дом планируется возвести на земле, относимой к участкам, не предусматривающим ведение застройки. Застройка запрещена на земельных участках, вид разрешенного использования которых не допускает возведение объекта ИЖС или садового дома. Препятствием для осуществление строительства также является наличие ограничений, установленных земельным и иным законодательством, например, строительство не допускается в водо-охранных зонах, определенные ограничения (охранные зоны) устанавливаются вблизи линий электропередач (ЛЭП) и других объектов.
- Уведомление подано от имени лица, не имеющего прав на использование участка. По общему правилу, застройщиком является лицо (гражданин или организация), который является собственником земельного участка, где планируется строительство. Направлять уведомление о начале строительства может только лицо, которое на законных основаниях владеет участком - собственник земельного участка либо арендатор государственной или муниципальной земли.
- В описании объекта обнаружены несоответствия характеристикам отдельных памятникам культуры. Данное основание отказа может применяться только для участков, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения. В уведомлении о начале строительства объекта на таких земельных участках должны быть указаны сведения о типовом архитектурном решении, которое допустимо для данной территории, либо приложено описание внешнего облика дома (цветовое решение, дизайн фасада, используемые при строительстве материалы и т.д.).
Если застройщик посчитает отказ неправомерным, он может направить уведомление повторно и в отдельном сопроводительном письме указать чиновникам на нарушение конкретных пунктов статьи 51.1 Градостроительного кодекса либо направить обоснованную жалобу в прокуратуру по причине нарушения прав на получение разрешения на строительство дома.
В случае если в уведомлении о начале строительства не указаны все необходимые сведения и не были приложены необходимые документы у администрации есть возможность вернуть застройщику уведомление о планируемом строительстве без рассмотрения, с указанием причин возврата. Если уведомление о строительстве возвращено владельцу участка без рассмотрения, то в этом случае считается, что уведомление вообще не направлялось и его необходимо подавать заново, устранив ошибки из-за которых уведомление не рассматривалось.
Следует также отдельно отметить, что аналогичные изменения коснулись процесса реконструкции. В соответствии с п.13 с.1 Градостроительного Кодекса под реконструкцией понимают полное переустройство помещений, с изменением основных параметров по высоте, этажности, размеру. Допускается проводить реконструкцию всего здания или некоторых частей. Таким образом, пристройка, надстройка, замена несущих конструкций являются разновидностями реконструкции и на их проведение в среде индивидуального жилого строительства также необходимо получить согласование уведомления о начале реконструкции.
Образцы бланков уведомлений утверждены приказом Минстроя №591/пр от 19 сентября 2018 года и доступны по ссылке: /files/251/prikaz-minstroya-ot_19-09.doc
Утвержденный образец уведомления о начале строительстве может заполняться как физическим лицом, так и юридическими лицами.
В большинстве случаев к уведомлению не требуется прикладывать правоустанавливающие и какие-либо иные документы, однако существуют 4 случая, когда это необходимо.
- Если права на земельный участок не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, то к уведомлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на земельный участок.
- Если уведомление о строительстве подается представителем застройщика, то необходимо приложить документ, подтверждающий полномочия представителя. Чаще всего таким документов является нотариально заверенная доверенность.
- Если застройщиком является иностранное юридическое лицо, то к уведомлению прикладывается заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства.
- Строительство дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения. В данном случае к уведомлению нужно приложить описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Уведомление может быть подано следующими способами:
- Путем личного обращения в орган по выдаче разрешений на строительство. Для этого необходимо лично явиться в орган и через приемную подать уведомление (распечатывается 2 зкземпляра), получив от сотрудника, принимающего документы второй экземпляр уведомления с отметкой, подтверждающей дату приема уведомления.
- Через МФЦ. При подаче документов через многофункциональный центр вам должны выдать расписку о приеме документов, в которой должна быть указана дата подачи уведомления.
- По почте. Отправлять уведомление необходимо заказным письмом с уведомление о вручении (обязательно).
- Через единый портал государственных и муниципальных услуг в соответствии с регламентом, размещенном на портале.
После того, как дом построен или закончены работы по реконструкции, необходимо направить в надзорный орган уведомление о завершении работ, с приложением техплана, первичного уведомления о начале строительства и уведомления о результатах проверки. Далее, на основании переданных документов, завершенный объект проверяется и в случае соответствия параметрам согласованным при начале строительства, соблюдения всех строительных норм и правил, выносится решение о формировании уведомления о соответствии построенного или реконструируемого объекта нормам градостроительного кодекса.
Если построенный объект признан соответствующим нормам, то в течение 7 рабочих дней со дня подачи уведомления администрация муниципального образования передает документацию на регистрацию в Росреестре права собственности и постановки на кадастровый учет. В этом случае важно проконтролировать факт постановки объекта на кадастровый учет. По желанию, собственники построенного объекта вправе обращаться в регистрирующую инстанцию самостоятельно.
