Сегодня построить частный жилой дом (с возможностью прописки) можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ), а также на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».
Новый закон принципиальных изменений в описанный расклад не вносит. Согласно 217-ФЗ на огородных земельных участках (на территории ОНТ) можно возводить только хозяйственные постройки, предназначенные для хранения инвентаря и урожая. Строить жильё – временное или капитальное – нельзя. Хозяйственные постройки на землях ОНТ регистрировать не надо.
А вот на садовом земельном участке (на территории СНТ) согласно 217-ФЗ можно возвести «садовый дом» для сезонного проживания либо «жилой дом» – капитальное строение в котором возможно прописаться. При этом в п.2 ст.23 закона говорится, что в СНТ капитальный дом можно построить, только если эта земля включена в «территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства». То есть возможность строительства капитального дома будет зависеть не только от разрешённого вида использования земель, но и от генплана, утвержденного муниципалитетом.
Как замечают юристы, норма о возможности капитального строительства только в соответствующих зонах (Ж-1, Ж-2 и т.д.) имеется и в ныне действующем дачном законе 66-ФЗ, но фактически она не работает. Муниципалитеты и регистрирующий орган ориентируются в основном на статус земли и разрешённое использование. Более того, если указанная норма действительно заработает, то строительство на садовых участках станет вообще невозможным. Ведь для таких участков пока не существует градостроительных регламентов.
При этом все эксперты сходятся в одном – владельцам построенных и зарегистрированных домов опасаться нечего. Вступление закона в силу никак не скажется на постройках, уже прошедших регистрацию. Их статус никак не изменится. Впрочем, как и сегодня, так и после вступления закона в силу собственникам надо регистрировать все капитальные строения (которые стоят на фундаменте). Регистрируются даже необлагаемые налогом жилые дома площадью мене 50 кв. м. Всё что не поставлено на кадастровый учёт находится вне правового поля.
Согласно положениям 217-ФЗ теперь для постановки на кадастровый учёт жилого дома, возведённого на землях сельскохозяйственного назначения, нужно будет предъявлять разрешение на строительство (п. 4 ст. 45 закона 217-ФЗ вносит изменения в ст. 51 Градостроительного кодекса). Сейчас достаточно иметь технический план на дом (составленный БТИ или кадастровым инженером). Поэтому тем, кто строит жилой дом на садовом участке сегодня, есть смысл зарегистрировать дом сейчас – пока не требуется разрешение на строительство.
Согласно внесенным в закон поправкам, до начала возведения или перед реконструкцией садового дома нужно уведомить о планируемых работах орган местного самоуправления. Для дачных объединений таким органом может быть администрация района либо муниципального образования. После отправки уведомления администрация в течение недели должна проверить поступившую информацию на предмет соответствия установленным параметрам и допустимости размещения садового дома на земельном участке. В случае получения одобрения от властей, можно будет начинать строительство и вести его следующие 10 лет.
После окончания работ закон предписывает подать еще одно уведомление (о том, что строительство завершено). К нему необходимо добавить технический план садового дома. После этого также в течение недели местные власти должны провести проверку и выдать уведомление о соответствии дома градостроительным нормам.
